【路通社/秦歌】  加拿大人真的比美国人富吗？

瑞银（UBS）最新发布的《全球财富报告》确实给出了一个非常亮眼的答案：截至2025年底，按每名成年人的财富中位数计算，加拿大达到14.78万美元，全球排名第7；美国为6.90万美元，仅排第28位。

换算下来，加拿大成年人的财富中位数约为美国的2.14倍。

这一数字很容易让加拿大人感到自豪。

但如果进一步观察财富的构成以及住房负担，就会发现事情并没有那么简单：加拿大人的账面财富很大程度上来自房地产，而高房价本身并不等于真正的富裕。

加拿大人的财富，很大一部分压在房子里

加拿大统计局数据显示，2023年，加拿大居民资产中约有38%来自自住房（principal residence）。房地产因此成为加拿大家庭财富的重要组成部分。

但这里需要注意，不能简单地说加拿大人越来越依赖住房财富——因为官方数据显示，2023年的这一比例与1999年的水平大致相当。

真正值得关注的是，房产价值与家庭收入之间的差距已经越来越大。

这意味着，一个家庭的净资产可能因为房价上涨而大幅增加，但它的收入和实际购买力却未必同步增长。

美国房价是年收入5倍，加拿大约9倍

衡量住房是否昂贵，一个常用指标就是“房价与家庭年收入的比例”。

美国哈佛大学住房研究联合中心的数据显示，2024年，美国全国单户住宅中位价已经达到家庭年收入中位数的5倍，接近历史最高水平。

这里的“5倍”指的是：房屋价格÷家庭年收入中位数。

也就是说，如果一个家庭年收入为10万美元，那么一套典型住宅的价格相当于这个家庭约5年的收入。

加拿大的情况则更加严峻。

根据相关住房价格和收入数据进行的粗略计算，2024年加拿大住宅价格与家庭年收入的比例约为9倍。这一数字并非加拿大官方发布的单一全国统一指标，不同统计口径会得出不同结果，但它反映出的核心问题十分明确：加拿大房价相对于收入的压力明显高于美国。

加拿大统计局过去的物业价值研究也显示，在一些高房价地区，这种差距尤其惊人。例如，温哥华都会区物业评估价值曾达到业主家庭收入的约9倍，而独立屋甚至达到11.5倍。

因此，说加拿大人“更有钱”，不能只看房子值多少钱，还要看这些房产价值是如何形成的，以及居民需要付出多少收入才能买得起。

房子越值钱，不一定意味着真正更富

加拿大房价高企，很大程度上与住房供应不足有关。

当适合家庭居住的住房，特别是独立屋供应跟不上需求时，现有房产的稀缺性就会推高价格。

结果便形成一种特殊的“财富效应”：已经拥有房子的人，资产价值不断上涨；没有房子的人，则必须用越来越高的收入和首付才能进入市场。

从账面财富来看，前者越来越富；从实际生活压力来看，后者却越来越难。

这也是为什么加拿大在全球财富排名中表现亮眼的同时，国内却持续面临住房负担危机。

年轻人买房越来越难

加拿大统计局数据显示，2011年至2021年，30至34岁加拿大人的住房拥有率从59.2%下降至52.3%，10年下降近7个百分点。

25至29岁人群的情况更加明显，住房拥有率从2011年的44.1%下降到2021年的36.5%。

这意味着，加拿大年轻人越来越难通过购买住房建立自己的资产基础。

而且，传统的住房拥有率统计还有一个局限：它主要统计“一个家庭是否拥有住房”，并不能完全反映年轻成年人是否真正拥有属于自己的住房。

例如，一个30多岁的年轻人仍然与父母同住，而父母是房主，这个家庭仍会被计入“自有住房”。

因此，单看住房拥有率，并不能完全体现年轻人进入房地产市场的难度。

“百万富翁”可能只是房产账面财富

高房价也创造了大量“房产百万富翁”。

一些收入并不特别高的加拿大人，仅仅因为过去几十年房价上涨，所拥有的住宅如今已经价值100万元甚至更多。

但问题是，房子值100万元，不等于手里有100万元现金。

房地产是一种流动性相对较低的资产。对于退休人士来说，如果想把房屋净值转化为可消费的现金，通常需要卖房、换小房、出租房屋，或者通过抵押贷款提取净值。

每一种方式都有成本。

特别是在多伦多、温哥华等高房价城市，想通过“卖大房、换小房”释放财富，也未必像想象中那么容易。

因为较小的公寓同样价格不菲，同时还要承担房地产交易佣金、土地转让税、搬家费用以及日后的物业管理费和保险费用。

房价上涨，对年轻人和老年人都是一道难题

对于年轻人来说，高房价意味着买房门槛越来越高。

对于老年人来说，问题则变成了：如何把房屋财富变成退休后的生活费？

如果选择出租，租金可能成为长期沉重负担。

如果选择反向按揭，则需要承担较高的利息成本，而且贷款额度通常低于房屋全部价值。

因此，房屋升值虽然提高了家庭净资产，却并不一定能够直接转化为更高的生活质量。

“比美国人富两倍”不能只看一个数字

瑞银的数据显示，加拿大成年人的财富中位数确实明显高于美国，这个结论本身没有问题。

但这个数字衡量的是净财富，而不是工资、可支配收入、生活成本或住房负担。

加拿大拥有大量高价值房地产，是推高家庭净财富的重要因素之一。

与此同时，高房价又造成了明显的代际差距：已经拥有住房的人，可以享受资产升值；尚未拥有住房的年轻人，却必须面对更高的房价、首付和收入门槛。

因此，加拿大人在全球财富排行榜上的第7名，并不能简单理解为“加拿大普通人的生活比美国人富裕两倍”。

更准确的说法是，加拿大人账面上的净财富很高，但其中相当一部分锁在房地产里；与此同时，加拿大房价相对于收入的压力也远高于美国。

这也是这份财富报告背后最值得关注的另一面——一个国家可以在财富排行榜上非常富有，但普通人的住房负担却可能越来越沉重。